Un dossier de location peut sembler irréprochable : bulletins de salaire conformes, garant solvable, références impeccables. Pourtant, de plus en plus de bailleurs et d’agences immobilières découvrent après coup des fraudes, des incohérences ou des comportements à risque qui transforment une location en cauchemar. Loyers impayés, procédures judiciaires, perte de revenus… les conséquences d’un mauvais choix sont lourdes.
La bonne nouvelle, c’est qu’il est possible de limiter ces risques grâce à une vérification approfondie, légale et éthique, des profils candidats. L’OSINT (Open Source Intelligence) et l’analyse de profils deviennent ainsi des alliés précieux pour sécuriser les décisions.
Pourquoi la sélection des candidats est un enjeu critique
Dans le contexte locatif actuel, la pression est forte : la demande dépasse l’offre dans de nombreuses zones, ce qui incite certains candidats à « enjoliver » leurs dossiers. Ces pratiques ne sont pas marginales — elles sont de plus en plus répandues.
Une étude d’Imodirect révèle que plus d’un dossier sur cinq (23 %) contient un document falsifié lors du dépôt d'un dossier en vue d'une location à Paris.
Sur l’ensemble du territoire, on observe des taux de fraude de plus de 12 % des dossiers soit une hausse d’environ 20 % en deux ans.
Dans certaines analyses de marché tendu, on parle même 30 % de dossiers considérés comme « faux » :
Fausses fiches de paie et bulletins de salaires,
Fausses pièces d'identité,
Fausses cautions,
...
Le bulletin de salaire est le document le plus falsifié : souvent modifié pour augmenter les revenus ou changer le statut du contrat (CDD → CDI)
Ces chiffres montrent que falsifier un dossier n’est plus l’exception, mais un risque réel.
Conséquences et enjeux pour le bailleur
Même si La falsification de documents n'est pas sans risque juridique pour les auteurs qui s'exposent à des sanctions pour usage de faux, pouvant aller jusqu’à 45 000 € d’amende et 3 ans d’emprisonnement ; pour un bailleur le coût d’un mauvais choix peut être très élevé également : loyers impayés, procédures judiciaires, frais d’expulsion, vacance locative prolongée.
Les bailleurs déclarent que 48 % d’entre eux considèrent la fiabilité du locataire comme difficile à évaluer, et 60 % craignent les impayés parmi les principaux risques locatifs.
Dans le parc social, près de 1 locataire sur 5 (19,6 %) était en situation d’impayé en 2022, selon une enquête menée auprès de bailleurs sociaux.
Les limites de la vérification classique
Des documents de plus en plus faciles à falsifier
Une vérification souvent superficielle
L’absence de vision globale
- a-t-il déjà eu des litiges avec des bailleurs ?
- a-t-il été impliqué dans des procédures d’impayés ?
- son parcours professionnel est-il cohérent avec ce qu’il déclare ?
Un risque juridique pour le bailleur
En cas de litige, un bailleur qui n’a pas effectué de vérifications suffisantes peut se retrouver fragilisé. Ne pas détecter un dossier manifestement falsifié peut être interprété comme un manque de diligence, ce qui complique les procédures ultérieures.
L’apport de l’OSINT et de l’analyse de profils
Face aux limites des vérifications classiques, de plus en plus de bailleurs et d’agences s’appuient sur l’OSINT (Open Source Intelligence) et l’analyse de profils pour renforcer la fiabilité de leurs décisions.
Contrairement à une idée reçue, l’OSINT n’a rien d’illégal ni d’intrusif. Il s’agit simplement d’exploiter les informations accessibles publiquement, en ligne ou via des bases de données ouvertes, pour dresser un portrait plus complet d’un candidat.
Vérifier la cohérence du parcours
Un dossier peut sembler solide, mais est-il cohérent avec les informations disponibles ailleurs ?
Un candidat qui déclare travailler dans une entreprise peut être vérifié via son profil LinkedIn, des mentions sur le site de l’entreprise ou des annonces de presse locale.
Les informations déclarées (statut, poste, durée d’emploi) peuvent être recoupées avec des traces numériques réelles.
Identifier les signaux faibles
L’analyse de profils ne vise pas à “espionner”, mais à détecter des indices discrets qui peuvent signaler un risque :
incohérences entre différents profils en ligne,
mentions dans des articles ou forums liés à des litiges passés,
comportements publics problématiques (harcèlement, propos diffamatoires, etc.) pouvant mettre en danger la tranquillité d’une copropriété.
Ces éléments, souvent invisibles dans un dossier administratif, sont pourtant déterminants pour un bailleur.
Respecter la légalité et l’éthique
L’un des avantages de l’OSINT est son caractère 100 % légal :
seules les sources ouvertes sont utilisées,
les recherches s’effectuent dans le respect du RGPD,
aucune intrusion technique ni collecte abusive.
Le bailleur obtient ainsi une vision plus complète sans mettre en danger sa conformité juridique.
Aider à une décision objective
Enfin, un rapport OSINT structuré présente les informations de manière neutre et factuelle : ce n’est pas une interprétation ou un jugement de valeur, mais un outil d’aide à la décision.
Le bailleur peut ainsi prendre sa décision en connaissance de cause, en réduisant l’incertitude.
Cas pratiques : quand l’analyse fait la différence
Le faux bulletin de salaire
Un candidat présente un dossier de location impeccable : trois bulletins de salaire récents, une attestation d’employeur, et un avis d’imposition. Tout est conforme sur le papier : mise en page professionnelle, chiffres cohérents, tampon officiel.
À première vue, un bailleur ou même une agence immobilière pourrait difficilement détecter une anomalie. Pourtant, une analyse approfondie OSINT révèle plusieurs incohérences :
Vérification de l’entreprise
L’employeur mentionné existe bel et bien et est inscrit au registre du commerce.
Mais une recherche dans les bases publiques (INSEE, Infogreffe, Sirene) montre qu’il s’agit d’une TPE de moins de 10 salariés.
Recoupement réseaux professionnels
Une recherche LinkedIn sur l’entreprise permet de visualiser ses collaborateurs.
Aucun profil ne correspond au candidat. Dans une petite structure, l’absence totale de traces publiques est hautement suspecte.
Analyse documentaire
Les bulletins de salaire sont fournis en PDF.
L’examen des métadonnées du fichier indique qu’ils ont été générés avec un logiciel de retouche graphique (ex. Photoshop), et non avec un logiciel de paie certifié (type Sage, Cegid, Payfit, etc.).
La police de caractère utilisée pour le numéro de SIRET diffère du reste du document, signe d’une modification manuelle.
Malgré une apparence très convaincante, les bulletins sont falsifiés. Sans recoupement OSINT et analyse technique, le bailleur aurait accordé sa confiance à un candidat sans revenus réels, s’exposant à des impayés quasi certains.
Le parcours incohérent
Un autre candidat présente un CV flatteur : CDI dans une grande société nationale, revenu stable, ancienneté de plusieurs années. Les documents fournis (attestation d’employeur et fiches de paie) semblent conformes et cohérents.
Cependant, une analyse poussée fait apparaître des contradictions significatives :
Analyse des traces numériques
Sur LinkedIn, le candidat n’affiche pas son poste actuel, mais indique être “freelance” dans son domaine.
Sur Twitter/X, il parle régulièrement de ses “missions ponctuelles”, confirmant une activité indépendante plutôt qu’un CDI stable.
Vérification des justificatifs
L’attestation de travail comporte une signature scannée, accompagnée d’une adresse email RH… en Gmail.
Or, une entreprise de cette taille utilise habituellement un domaine professionnel officiel (ex. @entreprise.com).
Le numéro de téléphone RH indiqué n’apparaît nulle part sur le site de la société.
Analyse de cohérence
Les dates de début de contrat indiquées sur le bulletin ne correspondent pas au parcours affiché sur le CV.
L’absence de cohérence entre les traces numériques et les justificatifs administratifs laisse supposer une falsification ou une présentation volontairement trompeuse.
Le candidat se présente comme salarié stable, mais exerce en réalité comme indépendant avec des revenus fluctuants. Le risque pour le bailleur est clair : une capacité de paiement incertaine, masquée par un dossier artificiellement “sécurisant”.
Bonnes pratiques et bénéfices pour les bailleurs et agences
Sécuriser les dossiers locatifs n’est pas seulement une question de méfiance, c’est un investissement stratégique. En adoptant les bons réflexes et en intégrant des méthodes modernes de vérification comme l’OSINT, bailleurs et agences gagnent en sérénité tout en renforçant leur professionnalisme.
Réduction du risque d’impayés
Un candidat solvable sur le papier peut s’avérer fragile dans la réalité. En recoupant les informations fournies avec des données publiques et en vérifiant la cohérence des parcours, il est possible d’écarter les profils à risque avant la signature. Moins d’impayés, c’est moins de procédures, moins de vacance locative et une meilleure rentabilité.
Gain de temps et d’efficacité
Passer des heures à contrôler manuellement des documents, appeler des employeurs ou comparer des justificatifs est chronophage et rarement fiable. Une démarche structurée, appuyée par des outils et méthodes d’analyse, permet d’aller droit au but : identifier rapidement les dossiers solides et éliminer les douteux.
Relation sécurisée et transparente
Informer les candidats qu’une vérification approfondie est réalisée n’est pas une faiblesse, mais une preuve de sérieux. Cela instaure un climat de confiance : les candidats honnêtes sont rassurés, et les fraudeurs potentiels sont dissuadés. Résultat : une relation bailleur-locataire plus saine et durable.
Valorisation de l’image professionnelle
Pour une agence, proposer une sélection sécurisée des dossiers est un argument commercial puissant. Cela démontre un haut niveau d’exigence, de rigueur et de responsabilité vis-à-vis des bailleurs. Une agence perçue comme fiable et proactive attire plus facilement des mandats de gestion et se démarque de la concurrence.
Choisir un locataire ne doit pas relever du hasard ni de la simple intuition. Dans un marché où près d’un dossier sur cinq peut contenir une fraude, la vigilance est indispensable. L’OSINT et l’analyse de profils offrent aux bailleurs et agences un outil moderne, légal et éthique pour sécuriser leurs décisions.
En allant au-delà des documents fournis, vous protégez votre patrimoine, réduisez le risque d’impayés et instaurez une relation de confiance dès la signature du bail.